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中国房企未来发展之路:美国专业化金融化模式经验

来源: 发布时间:2019-06-11 11:50:43  

  首席房地产研究员:夏磊

  联系人:陈栎熙

  导读

  美国的龙头房企,有专业化和金融化两大特点。所谓专业化,即美国不同类房企深耕细分领域,极少混业经营。住宅建筑商主攻开发,通过产品线标准化提高周转、增加盈利;REITs专注自持,通过募投管退四大环节的专业化经营打造利润王。所谓金融化,即美国房地产金融发展水平高,房企对金融依赖程度深。REITs类房企在上市房企数量上占比70%,市值上占比86%;住宅建筑商也会兼营按揭贷款、产权保险等金融业务,对净利润贡献比重约为9%。

  本文为系列报告第二篇,从业务模式、经营特点等角度,解析美国四大龙头房企小而美的生存之道。

  摘要

  1.  美国房企主要有住宅建筑商和REITs两类

  美国上市房企有住宅建筑商、REITs、房地产服务商三种类型,分别从事开发、运营和服务业务。从市值来看,传统住宅建筑商占比达8%,代表企业有帕尔迪、莱纳、霍顿;REITs是行业核心,占比达86%,代表企业有西蒙地产。

  2. 住宅建筑商:标准化产品线实现高周转、低成本

  美国住宅建筑商推崇沃尔玛模式。前三大房企帕尔迪、莱纳、霍顿主打中低端项目,通过标准化采购降低成本,标准化建设缩短项目周期,实现高周转。霍顿通过物料统一招标采购,每套房屋平均可节约3500美元;项目从预售到交房平均为2-6个月,2018年总资产周转次数1.2次,平均为其他经济体房企的3-10倍。

  3. REITs:募投管退四大环节打造盈利王

  美国REITs代表西蒙地产ROE高达66%,远超国际同行,有四大诀窍:

  募资高杠杆。收购新项目西蒙主要通过借款融资,由于公司财务健康,可获得长期、低息借款;

  投资重区位。公司项目位于核心地段,保证了良好的盈利能力。项目整体出租率超过95%,投资回报率超过8%;

  管理强运营。公司重视上下游关系管理,上游绑定主力供应商,下游创品牌提高消费者黏性,租金与坪效稳步提升;

  退出适时剥不良。公司定期评估、适时剥离失去竞争力资产,该业务每年贡献营收约为6%。

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  风险提示:各经济体发展实际情况存在差异

  目录

  1   美国龙头房企有哪些?

  2   美国龙头房企发展历程

  2.1   60-70年代:创业发展时期,深耕地区

  2.2   80年代-21世纪初:上市跨越发展,快速并购、全国扩张

  2.3   2007-2009年:对抗危机时期,艰难去杠杆

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