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楼市升温结构性回暖趋势确认

来源: 发布时间:2019-04-20 18:24:33  

截至4月18日,共有77家房地产上市公司正式发布了2018年年报,同时还有4家上市房企发布了一季度财报。其中5家上市房企归属母公司股东净利润超过100亿元,仅3家出现亏损;同时,有49家上市房企利润实现正增长,其中有39家利润增速高于20%。

本报见习记者解旖媛

近日,10城限售令解禁、户籍制度放宽、鹤岗“白菜价”房源又引发了人们对房价未来走势的关注。受长期调控政策影响,今年以来,房地产股价走势较为平稳,从龙头企业看,涨幅基本与大盘持平。从业绩上来看,房地产行业目前走势稳健,不少房企依然有亮眼的成绩。

根据同花顺数据统计,截至4月18日,共有77家房地产上市公司正式发布了2018年年报,同时还有4家上市房企发布了一季度财报。其中5家上市房企归属母公司股东净利润超过100亿元,仅3家出现亏损;同时,有49家上市房企利润实现正增长,其中有39家利润增速高于20%。

龙头企业数据亮眼

龙头房企依然保持了较快的业绩增速。在A股上市的万科、保利地产、招商蛇口发展平稳,净利润同比增速超过20%,净利润均在百亿元以上,其中万科A实现归属母公司股东净利润337亿元,排居榜首。此外,华侨城A与新城控股净利润也迈上100亿元门槛,新城控股净利润更是同比大增74%。

在香港上市的恒大和碧桂园同样业绩亮眼。恒大年报显示,其2018年营业额4662亿元,净利润722亿元,归属母公司股东净利润373亿元。碧桂园多项业务指标都创下新高,其年报显示,2018年集团净利润485.4亿元,同比增长68.8%;股东应占利润346.2亿元,同比增长32.8%。

销售面积方面,碧桂园销售面积稳居第一,达5416万平方米,同比增长23.06%;恒大位居第二,销售面积5243万平方米;万科4038万平方米,同比增长12.3%。销售额方面,万科2018年实现销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%,排第一位;恒大销售金额5513亿元;碧桂园销售金额约人民币5018.8亿元。

同时,也有大型房企利润增速放缓。陆家嘴、金融街2018年归属母公司净利润位列第8、第9位,但净利润增速仅有7.04%和8.72%。数据显示,近5年来,陆家嘴净利润同步走高,然而增速却逐步放缓,今年创利润增速新低。金融街则连续两年净利润增速为个位数。

银河证券表示,地产行业集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖,对冲三四线市场下跌风险。近期行业基本面回暖叠加宽松的政策环境也有利于推动行业估值修复的持续。

结构性回暖趋势确认

4月17日,国家统计局发布今年一季度全国房地产开发投资和销售情况,数据显示,1至3月,全国房地产开发投资23803亿元,同比增长11.8%,增速比1至2月提高0.2个百分点。其中,住宅投资17256亿元,增长17.3%,增速回落0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.5%。

国家统计局新闻发言人表示,去年以来,房地产开发投资一直保持在10%左右的增长。今年一季度,房地产投资增长有所加快,一方面是房价运行总体比较平稳;另一方面则是房屋施工面积和新开工面积回升比较多。

房地产板块也迎来估值修复期。4月9日,房地产板块联手大涨,万科A、华侨城A、华夏幸福、金地集团等联袂刷新1年来最高收盘价位。

有市场人士表示,以待售面积衡量,全国的库存水平已回到2014年,而且今年以来地产调控政策出台频率明显降低,行业整体经营环境较去年明显改善。低库存叠加市场回暖,全面看好地产产业链的表现。

然而近期鹤岗仅300元1平方米的房源让人们对三四线城市的房价信心不足。东北证券研究所表示,此类资源枯竭型城市面临发展困境,由于近几年常住人口持续净流出,加之经济发展的疲软,对人才的吸引力每况愈下,在失去了人口与经济这两大基本支撑后,楼市的衰败不可避免。

但其他经济发展良好地区的二三线城市楼市或将受益于近期落户政策的放松。近日,发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,指出城区常住人口100万至300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万至500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示,不同城市放宽户籍制度,的确会引起购房需求短期上升。长远来看,未来5年至10年放宽户籍,不但可以有效扩大内需,还可以同步保障经济稳定发展,对于国内城镇化率提升,房地产市场健康发展将起到重要作用。

“稳房价”依旧是主基调

在去年年底全国住房和城乡建设工作会议上,住房和城乡建设部指出,2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险。

自2018年年底至今,多地结合自身特点,已经有针对性地对原有调控政策进行微调。如广州适度放松“限商”政策;青岛暂停执行摇号售房;海南省重启受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务等。此外,从2019年多地的政府工作报告中也可以看到,包括福建、河南、安徽、长沙、杭州、宁波、成都等地均已提出将按照“一城一策”原则制定有针对性的楼市调控政策。

但国管公积金的收紧表明了国家对于“住房只住不炒”的态度。4月12日,中央国家机关住房资金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》,包括:二套房认定标准从“认房不认贷”调整为“认房又认贷”;二套房贷款额度上限由80万元下降至60万元;上调首付比例,其中,首次购买经济适用住房,首付比例维持20%;购买经济适用住房之外的首套住房,首付比例上调至30%;购买二套住房,首付比例由此前的30%上调至60%。

招商证券表示,2019年3月,北京一二手房交易量均明显回暖,可能催化投资买房的“苗头”,本次政策变化主要针对二套房贷款,对首套房贷款收紧力度相对较小,对经适房基本不变,主要目的就是为了确保住房公积金贷款主要用于保障首次购房和购买政策性住房需求,“房住不炒”、“有保有压”的政策意图不言而喻。

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